Die behördliche Anordnung der Schließung oder einer erheblichen Beschränkung der Nutzung (Begrenzung Verkaufsfläche bzw. Kundenzahl) eines Einzelhandelsgeschäfts aufgrund der Corona-Pandemie begründet einen Mietmangel, der den Mieter zur Minderung der Gewerbemiete berechtigt. Je nach Umfang der Einschränkung kann die Mietminderung 15 % bis 80 % der Miete betragen.
Sachverhalt:
Die Klägerin hat Gewerberäume mit einer Fläche von knapp 3.000 m² in der Münchener Innenstadt an die Beklagte vermietet. In den Räumen sollte nach dem Mietvertrag von der Mieterin ein Möbelgeschäft betrieben werden. Wegen der Corona-Pandemie musste die Mieterin im Frühjahr 2020 nach behördlicher Verfügung ihr Möbelhaus zunächst vollständig schließen und anschließend die Verkaufsfläche auf 800 m² sowie die Zahl der Kunden im Geschäft auf einen Kunden pro 20 m² Verkaufsfläche begrenzen. Die Mieterin kürzte deshalb die Miete ab April 2020 um 100 %. Nach ihrer Ansicht lag durch die Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit der Mietsache ein Mietmangel vor. Die Vermieterin klagte daraufhin vor Gericht auf Zahlung der vollen Miete.
Entscheidung Landgericht München I vom 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20:
Das Landgericht München I gab der Mieterin in seinem Urteil größtenteils Recht.
Vorliegen Mietmangel durch behördliche Verbote bzw. Einschränkungen:
Die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen (behördlichen Verbote) würden die Nutzung der Mieträume für den vertragsgemäßen Gebrauch unmöglich machen bzw. einschränken und fielen nicht in den Risikobereich der Mieterin. Sie stellten daher einen Mietmangel dar.
Höhe Mietminderung (abgestufte Minderung):
Für April 2020 (Schließung Ladengeschäft) hielt das Gericht eine Mietminderung um 80 % für angemessen. Auch wenn ein Verkauf an Kunden im Geschäft nicht möglich gewesen wäre, konnte die Mieterin die Räume noch für die Verwaltung, die Inventur und den Versandhandel nutzen. Für Mai 2020 hielt das Gericht eine Minderung um 50 % (Begrenzung Verkaufsfläche und Kundenzahl) für berechtigt und für Juni (Begrenzung Kundenzahl) von 15 %.
Einwand Vermieterin wg. Vertragsklausel zu behördlichen Genehmigungen:
Den Einwand der Vermieterin, dass die Mieterin laut Mietvertrag verpflichtet war, auf ihr Risiko alle weiteren etwaigen für ihren Betrieb erforderlichen behördlichen Genehmigungen einzuholen und aufrechtzuerhalten, ließ das Gericht nicht gelten. Eine solche Klausel könne nur baurechtliche oder arbeitsrechtliche Genehmigungen meinen, da sich die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags sicherlich keine Gedanken zu Nutzungseinschränkungen wegen einer Pandemie gemacht hätten.